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广西地税明确房地产业营业税管理办法

      为加强广西区房地产业营业税征收管理,提高房地产业营业税规范化管理水平,广西地税制定了《广西壮族自治区房地产业营业税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2010年第9号),自2011年1月1日起实施。

  该办法适用于凡在广西区从事房地产开发、房地产交易(包括房地产转让、房屋租赁),按规定应缴纳“转让无形资产-转让土地使用权”、“销售不动产”、“服务业-租赁业”等营业税(下称房地产业营业税),以及按规定应在广西区补征房地产业营业税(下称营业税)的。

  关于房地产业营业税营业额的确定问题,办法指出,房地产业营业税的营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。对以“还本”方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除“还本”支出。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,按全部收入减除该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权,以全部收入减除抵债时该项不动产或土地使用权的作价后的余额为营业额。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减除购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  办法同时明确房地产转让营业税纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款(包括预收定金,下同)方式的,其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,其营业税纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

  房地产业营业税的纳税期限为1个月。纳税人应自纳税期满之日起15日内向土地或者不动产所在地主管地税机关申报纳税。不能按照固定期限纳税的,可按次纳税。纳税人应向土地或者不动产所在地主管地税机关申报纳税而没有申报纳税并自应申报纳税之月起超过6个月的,由其机构所在地或者居住地的主管地税机关补征税款。

  纳税人兼有不同税目应税行为的,应分别核算不同税目的营业额,未分别核算营业额的,从高适用税率。兼营免税、减税项目的,应当分别核算免税、减税项目的营业额,未分别核算营业额的,不得免税、减税。

  办法强调,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应按规定缴纳营业税。

  甲方提供土地使用权,乙方提供资金合作建房,应区分不同情形征收营业税:
  以物易物:1.土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了部分房屋的所有权,对甲方应按“转让无形资产”征税,对乙方应按“销售不动产”征税。甲乙双方的营业额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定分别核定。甲乙双方(或任何一方)将分得的房屋销售,应对其销售收入按“销售不动产”征税。2.以出租土地使用权换取房屋所有权的,对甲方应按“租赁和商务服务业”征税,对乙方应按“销售不动产”征税。甲乙双方的营业额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定分别核定。

  甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房:
    1.房屋建成后,双方采取风险共担、利润共享的分配方式,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,不征收营业税;对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”征税。
    2.房屋建成后,甲方按销售收入的一定比例提成或提取固定利润,对甲方取得的提成或固定利润按“转让无形资产”征税;对合营企业销售房屋的收入按“销售不动产”征税。
    3.房屋建成后,双方按一定比例分配房屋,对甲方向合营企业提供的土地使用权,按“转让无形资产”征税,其营业额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。对甲乙双方分配所得的房屋,各自销售的,应按“销售不动产”征税。

  从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议,委托境外企业在境外销售其位于广西国境内房地产的,应按境外企业向购房人销售的价格,作为外商投资企业房地产销售收入,按“销售不动产”征收营业税。

  单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入,按以下办法征收营业税:转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产”征收营业税。转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”征收营业税。对单位出租房屋,应按取得的租金收入缴纳5%的营业税。对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税。转租房屋,按其取得的租金收入征收营业税。

  房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,应按“销售不动产”征收营业税。房地产开发企业动迁还原房,其按规定偿还面积部分,按同类房屋的成本价格或按当地政府规定的成本价格标准计征“销售不动产”营业税;对超出偿还面积部分按市场价格计征“销售不动产”营业税。

  土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”征营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,按“销售不动产”征营业税。单位或个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人,应征营业税。纳税人自建住房销售给本单位职工,应征营业税。单位或者个人以房屋抵顶有关债务,不论是经双方(或多方)协商决定的,还是由法院裁定的,其房屋所有权益发生转移,应按“销售不动产”征收营业税。房地产开发公司采用“购房回租”等形式,进行促销经营活动,对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”征营业税。。

  下列行为,不征收营业税:以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为;股权转让的行为。凡经人民政府依法定程序批准并办理审批手续的政府出让土地使用权的行为。将土地使用权归还土地所有者的行为。纳税人将土地使用权归还土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否政府财政资金,均不征收营业税。对国家建设需要征用农村集体及其农民承包的土地后,农村集体及其农民由此取得的补偿费收入。房屋继承人取得的经济补偿。在若干继承人共同继承房屋遗产过程中,其中一方继承房产,并由继承房产者对其他继承人给予经济补偿,对其他继承人取得的经济补偿,暂不征收营业税。住房专项维修基金。

  下列行为,免征营业税:土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。个人自建自用住房销售时取得的销售收入。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售取得的销售收入。企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入。个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。军队空余房产租赁收入。按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等。廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入。农村、农场将土地承包(出租)给个人或公司用于农业生产,收取的固定承包金(租金)。个人出租房屋,月营业额未达起征点的。